国务院总理温家宝近日强调，要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。业内人士认为，未来可能有细化政策出台。地方政府房地产市场政策微调的尝试或将受到限制，房价反弹预期可能弱化，预计下半年房价将以低位盘整为主。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭向中国证券报记者表示，温家宝总理此次针对房价的表态“措辞严厉”。其中，“把抑制房地产投机投资作为一项长期政策”的说法是首次提出，奠定了未来一段时间内的政策基调。

　　业内人士认为，除违规骗取购房资格的行为将受到打击之外，地方政府的微调政策也将受到影响。据不完全统计，自去年8月以来，全国有多个城市微调楼市调控政策，涉及调整首套房标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减免税费等多个方面。除逾越限购“红线”的少数城市外，大部分微调政策都“闯关”成功。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，近期个别城市推出的政府给予购房奖励、放宽购房落户条件、大幅提高公积金贷款额度等政策，明显超过了之前政策微调的幅度，将加快投机投资需求的入市步伐，进而推动房价上涨。

　　杨红旭认为，未来有关部门可能会有细化的政策出台，重申并强调限购、限贷、限价(督促地方政府控制年度房价目标)等调控措施。不少机构的分析人士还认为，在一些外来人口较多、投机投资需求潜力较大的热点城市，限购政策或将常态化。

　　杨红旭认为，在上述政策背景下，部分需求可能延缓入市，房价上涨趋势将在下半年被打断。不过，经过9个月的持续下跌后，房价大幅下跌的空间不大，预计下半年房价将以低位盘整为主。

两年后城市住房需求将被满足

　　昨天，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布了《中国家庭金融调查报告》的最新研究数据。该中心主任甘犁认为，开发商再建两年房便可满足城市的刚性住房需求，这意味着中国房地产市场旺盛的刚需时代即将过去。

《中国家庭金融调查报告》显示，全国城市住房拥有率达85%以上，得到社会的广泛关注，很多人表示“被住房”。

　　“85%的住房拥有率并不意味着只有15%的民众才有住房的刚性需求。各类民众的刚性需求，包括无房家庭的住房需求，流动人口的住房需求,与长辈同住的“啃老族”住房需求，新增成年家庭的住房需求，新增农民工的住房需求以及拆迁家庭的住房需求。”甘犁表示，依据上述口径推算出我国城市地区的房屋需求为9977万套。2011年，我国未出售的商品房约166万套，我国城市地区的住房总供给为4048万套。因此，我国城市地区的供需缺口为5929万套。

　　甘犁教授指出，“十二五”期间，政府将提供3600万套保障房计划，将能满足我国城市地区住房缺口的60.7%。按照2011年的商品房建设速度，商品房开发商只需工作两年半就能满足城市地区所有的住房刚性需求。

　　“当前房价可能会出现报复性反弹，这是投资者需求所致。但由于刚需将被迅速满足，投资者需谨慎，因为这将是房地产泡沫生成的先兆。”甘犁提醒道。

开发商忧心紧缩性政策再现

　　5月以来，各地楼市回暖迹象明显，北京、上海、深圳、杭州、厦门等典型城市屡屡出现千人抢房、通宵排队购房、日光盘等情况。刚刚结束的周末，恒大地产在上海启东的大型临海社区项目海上威尼斯的销售火爆状态再创近期新高。两天成交超过2500套，金额超20亿元。据知情人士透露，仅一个月认筹期，就有15万看房人次，首次开盘的6000余套公寓及别墅项目，认筹人数超过4000套。

　　另外，各主要监测城市的土地市场也明显回暖。据上证报调查，厦门6月初一次土地出让的平均溢价率在30%多，到6月底一次就达到80%多。此外，北京门头沟区某地块出让溢价率达50%，上海嘉定区嘉定新城d10-24地块甚至创下溢价率435.5%的近期纪录。6月以来，全国20大重点城市土地平均溢价率达14.6%。

　　对于此轮楼市回暖，易居中国董事局主席周忻表示，其根本原因是和宏观经济政策信号相关。“降息与降准是宏观经济风向标， 也是房地产市场晴雨表。一旦市场资金量放大，部分资金一定会以各种方式流入楼市。更重要的是，稳增长的宏观经济信号带来的是一种预期的改变。在我们对购房客户的一对一的调查中，很多人表态，入市买房的主要原因是意识到调控已经到底，房价也将由此到底。”一位房地产业资深人士解释称。

　　对于日前高层表态，是否会带来新的紧缩性政策，业内说法不一。“现在是市场与政策博弈的关键点，如果市场回暖过快，也不排除中央政府在宏观经济保增长的基础上，单独收紧楼市。”一位房地产上市公司负责人表示。

　　但在另一些人看来，这种可能性则不大。“现在的楼市回暖还是多方可以接受的，房价没有过快回升，成交大幅提高。地方政府可以借此窗口加快推地，缓解财政压力。所以，只有一种微调可能，就是各地根据自己的房价控制情况，进行微调，不太可能出现统一的实质性的紧缩性政策。”李文杰表示。

　　即便是针对近期紧缩性调控的高层表态，开发商也没有全面理解为收紧。“不能仅看到防止房价反弹这一点表述。”中国房地产开发集团总裁孟晓苏表示。在他看来，中央此次关于房地产调控的表态仍属常态，除坚决抑制投机投资外，政府仍将积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求，并继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。