据上海证券报：作为最能反映开发商信心的风向标——土地市场，在今年上半年显得尤为寒冷。土地宗数、用地面积、建设面积、楼面价、溢价率和土地出让金等指标全面下滑至2010年以来3年内的最低点。根据链家地产市场研究部统计，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、长沙等全国20个重点城市今年上半年土地市场共成交了2118块土地，出让金累计为2397亿元，大幅缩水1366亿元，同比降幅达36.3%。

　　一线城市出让金降幅最大

　　链家地产统计数据显示，北京、上海、广州和深圳一线城市今年上半年土地出让金仅为440亿元，同比下降55.3%，一线城市的土地出让金降幅远超过其他重点城市。四大一线城市成交土地宗数仅为367块，成交建设用地面积为1567公顷，平均楼面价为1664元/平方米，溢价率为8.6%，各项指标均为2010年以来的最低点。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，一线城市遭遇的挑战更大。因为其优质地块的存量已经为数不多，且底价一直处于高位。而目前房企所关注的两个核心问题又恰恰是土地是否优质，价格是否足够低，因此供应与需求之间的矛盾也更加突出。一线城市的土地出让金萎缩幅度高达55.3%，明显高出20个重点城市36.3%的同比降幅。因此，一线城市下半年土地市场的变数会更大，会有更多稀缺地块入市，土地供应量会大幅增加。

　　此外，上半年地方政府土地财政的受影响很大，因此下半年除了会加大供应推好地之外，宏观政策调控继续明显趋紧的预期也大大降低。

　　楼板价下降20%流拍率高企

　　链家地产数据显示，全国20重点城市上半年的平均楼面价为1285元/平方米，同比去年降幅为20.0%;其中住宅楼面价为2008元/平方米，同比降幅为13.7%;土地流拍高达163宗，其中住宅用地流拍最为明显，上半年达到79宗，流拍率高达14.6%。

　　全国的土地楼面价已下滑至3年内的最低点，但土地出让金的大幅缩水和住宅用地流拍率高企表明，房企拿地意愿不强，对于绝大多数普通土地来讲，价格低未必能够吸引开发商。

　　数据显示，全国20个重点城市1—6月的土地溢价率分别为：1.4%、1.1%、1.7%、4.1%、2.8%、15.0%，上半年平均挂牌溢价率仅为4.6%，而6月为月度溢价率最高的月份。陈雪认为，虽然进入6月以来政府明显加大优质地块的供应频率，以南北地王为主的优质地块成交将6月份平均溢价率推高至15.0%，但上半年的平均溢价率仅约4.6%，与往年20%以上的溢价率相比，差距明显。由于优质地块仅是少数，占据绝大多数的普通地块仍然难有较高的溢价率，所以今年下半年的土地市场整体仍会呈现低价成交的趋势。

据第一财经日报：近日，上海证大公告称，公司中标江苏南京一商办综合用地，总价11.69亿元。继“脱手”外滩地王后，上海证大首次大手笔买地。

　　上海证大集团董事长戴志康日前对媒体称，证大将在该地块打造大拇指广场这一证大旗下的主打产品。

　　“豪掷”11.69亿拿地

　　7月3日，上海证大公告称，2012年6月29日，证大旗下两家全资附属公司在南京市国土局就雨花台区站中七路地块公开招标中成功竞标，总价为11.69亿元。

　　资本市场视之为一大利好，公司股票自当天下午恢复交易后，当日暴涨12.07%。

　　《第一财经日报》记者查阅的资料显示，两家拿地公司分别为海门证大滨江置业有限公司、嘉联国际发展有限公司。根据公司公告，嘉联国际成立于香港，拥有该地块90%的权益，剩余10%权益则由滨江置业所有。

　　公告显示，该地块位于南京火车南站周边的商业核心区，总占地面积为9.35万平方米，其中规划地地上部分的建筑面积约38万平方米，另有16万平方米的地下面积。

　　据悉，证大此番中标的南京地块，将用作综合办公、商业、金融、酒店及文化用途，土地使用权期限为40年。

　　某研究院执行院长陈晟告诉记者，不出意外的话，证大将在南京复制上海大拇指广场的模式，该物业在选址上往往不在成熟商业区，地价比较低。

　　上海证大官网公布的信息亦显示，南京南站大拇指广场属于计划开拓中的项目。

　　同策咨询南京分公司总经理刘思陵对记者表示，该地块位置上属于南部新城板块，属于南京比较新兴的区域，随着南京火车南站的投入使用，人气有望逐步提升，但目前相关配套还很不成熟。

　　公告还显示，证大已支付不可退还保证金2.34亿元，预期竞标结果后6个月内，订立国有用地建设使用权出让合同。

风险与机会并存

　　记者从南京市国土局网站获得的信息显示，此番证大拿下的地块全称为雨花台区站中七路1-2-3-4-5-6号(站东片区8-9-16-17-24-25号)。地块位置信息显示为东至规划站东路，西至规划站中七路，北至规划站前路，南至规划站前三路。

　　颇为复杂的地块名称及位置亦透露一个信息——这是一个完全新兴的区域。有南京地产业内人士评价称，开发商更像是拓荒者。

　　值得注意的是，地产“巨头”万科也刚刚在该区域重金拿下一幅地块。

　　万科于7月4日晚发布的公告显示，南京市高铁南站项目位于南京市江宁区高铁南站站前路与站东二路交口西南。项目净用地面积约7.6万平方米，须支付地价款约9.4亿元。

　　其实，自万科拿下该地块后便一直遭受质疑。有业内人士评论称：“从目前来看，该地块位置不好、人气不旺，开发出来的商业和住宅楼盘，很有可能在此后的销售上面临问题。”

　　记者发现，从两幅地块的位置信息上看，万科与证大项目可谓“近在咫尺”。刘思陵告诉记者，两块地不仅距离近，两家公司拿地的时间也靠得很近，“应该都很看好该区域未来的发展潜力。”

　　多位南京地产业内人士也向记者表达了类似的观点——该地块目前人气不足，但未来应有潜力。

　　据南京当地媒体报道，南京市自2010年下半年启动总面积164平方公里、可居住人口160万的南部新城建设，这也是南京最大的城市功能板块。江苏省城市发展研究院执行院长仇向洋认为，南部新城经过10年时间可初具规模。

　　陈晟认为，高铁附近的商业都存在一个较长的培育期，证大的大拇指广场还是存在成长的机会的。“证大在上海的大拇指广场一开始也只是‘社区商业’，后来渐渐发展成为联洋地区的商业中心，现在基本上是‘一铺难求’。”

　　“开发商在打算进入一个区域的时候，会对一个区域的人流量、消费力、人均GDP、社会消费品的零售总额，包括未来住宅区的容量情况进行细致分析，”陈晟坦言，证大作为比较成熟的商业地产运营商，应该对此都有细致考虑。

　　昨日，记者就该项目可能存在的开发风险等问题致电上海证大一位高层，但未得到对方的正面回应。

　　押注“大拇指计划”

　　在此前进行的上海证大周年股东大会上，戴志康对外界表示，虽然目前中国经济形势不是很好，但公司对自己的业务还是比较有信心的。“在完成外滩交易后，公司进入了新的发展阶段。”

　　显然，戴志康口中的这一“新阶段”很重要的内容就是公司于当天发布的“大拇指战略”。

　　上海证大方面称，未来三至五年，公司计划逐步开发区性15个大拇指广场，预期总建筑面积约300万平方米，总投资金额约300亿元。

　　上海证大2011年年报显示，公司位于上海浦东的大拇指广场项目的出租率在90%以上，年内租金收入约为6871.6万元;青岛证大大拇指广场[项目截至2011年年底预租面积在90%以上。

　　陈晟表示，大拇指广场确实是证大产品线中比较适合复制的项目。“上海和青岛的大拇指广场都不是在很核心的地段，但都逐步发展成为了区域的商业中心。”

　　不过，也有业内人士指出，证大未来几年内要开发15个大拇指广场，公司面临的资金压力不小。公开资料显示，截至6月底，证大仅持有16亿元现金。

　　对此，证大方面表示，每个项目，公司平均提供3亿至5亿元的启动资金，其余所需资金主要透过银行贷款及销售资金发展或结构性融资以筹集资金，更不排除与其他伙伴合作。

　　一位不愿透露姓名的业内人士称，戴志康在金融领域颇有建树，项目融资应该问题不大。“上海的大拇指广场项目之前发过信托，证大在这方面是有经验的。”

　　值得注意的是，上海证大于2012年6月偿还了1.5亿美元定息优先票据，标准普尔亦将证大房产的评级展望由负面调整为稳定。

各路专家把脉楼市走向：全面回暖为时尚早

　　据新华日报：“我个人以国家发改委专家的身份告诉大家，国家宏观调控的方法多得很，基本上80%的方法没有用出来。”昨日在宁举办的一场房地产高峰论坛上，长三角城市发展研究中心副秘书长张启祥发出忠告。

　　据此次论坛公布的数据，今年上半年南京商品住宅成交量超过3万套，比去年同期大涨近六成。同时，南京房价6月环比上涨0.05%，已连续2个月环比上涨。

　　南京大学社会学院院长周晓虹教授据此给当前的南京楼市贴上“回暖”的标签。他认为，2012年上半年楼市的复苏，是政府、银行业、开发商、媒介和公众共同博弈的结果，其中包括地方政府对土地财政的依赖，金融业实施的宽松信贷和低利率政策，开发商对房地产市场资源的垄断，媒介的推手作用，以及消费者的投机心理和恐慌心理。但是，尽管楼市回暖，国家却并没有放松房地产严控政策，并且在最近回暖的当口一再警告各地房地产市场调控不能放松，甚至建议在坚定态度的同时，有关部门需要拿出更多的方法。“所以，我想楼市远远称不上繁荣，跟2008年、2009年的大热景象还有相当一段距离。面对头顶上随时会砍下来的达摩克里斯之剑，房地产政策的调整仍是小心翼翼。”

　　下半年楼市怎么走?周晓虹的结论是，如果政府、开发商、媒介以及消费者都抱以足够的理性，下半年房地产市场有可能会维持现在的良性回暖局面。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚善于作比：“经济增长里面房地产目前是个‘坏孩子’，是个‘过街老鼠’。尽管它坏，是老鼠，但是这个老鼠体量很大，在GDP里面占很大的份额，目前没有哪个产业可以代替它。”

　　胡志刚透露，现在决策层在经济增长与房市稳定之间搞平衡，在这样的平衡状态下，下半年的市场总体而言将是“青蛙跳跳”，跳不高，也跳不深。“当前的回暖基本是刚性需求支撑的，如果不释放改善型需求，这个市场很难支撑。开发商目前应该尽快抛售，如果你‘放水大’的话，中央会吹哨子的。所以，这个市场没有多大的起伏，总体是蛙跳。”

　　面对专家的分析，开发商也在冷静思考。“无论市场怎么变化，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。”弘阳地产副总经理沈仑说，银行全年一般按照6：4的比例进行放贷，即上半年6，下半年4，下半年的比例比上半年偏小，所以下半年不是很乐观。同时，南京每年商品住宅供应量很大，下半年推盘量更为集中，而现在存货还非常多，销售压力其实还是比较大。

　　荣盛置业副总经理宋璟欣则希望跟同仁分享两句话——保持理性，克制欲望。“我觉得房地产行业是一个有着欲望的行业。通过2008年和2011年两次‘过山车式’的调控，这种欲望逐渐被打压。2011年限购到现在，市场逐渐出现回暖，欲望似乎又开始生长。”他认为，市场全面回暖为时尚早，开发商还是应给老百姓提供更多价格合理的房子。