近期，全国多家媒体连番报道改善型需求释放信息：2012年6月26日，东方早报发表《上海楼市“改善型需求追随刚需入市”》一文中提到21世纪不动产上海区域分析师黄海滔认为“随着市场预期的陆续扭转，改善型需求开始跟随刚需入市，并成为助推行情回升的新增长点”;北方网发表《北京楼市“入夏” 改善型需求接力入市》一文中提到在北京，改善型需求正在加速入市，成为“刚需”之后的楼市又一成交支撑，推动着北京高端市场回暖;新金融观察报发表《天津楼市年中迎来“窗口期”改善性需求入市》一文中提到天津改善性需求入市……

武汉，亦是爆出改善性需求积极回归的信息;据亿房网、湖北住宅与房地产信息网、长江商报等多家媒体发表《改善需求抄底欲望强，6月武汉改善型房源加推》一文中亦是提到改善型需求纷纷下单。

　　据亿房网研究中心数据显示，目前全市主城区在售楼盘284个，远城区176个，而就成交面积来看，6月第4周商品住宅成交的户型面积主要集中户型面积主要集中在90-120平方米户型，占到了整体成交量46.51%，较上周减少1.12%;其次是90平方米以下户型，占到25.02%，较上周增加0.28%;120-140平方米中大户型占到总成交量的20.80%，较上周减少0.30%;140平方米以上的成交量占总量的7.67%，较上周增加1.15%。

可见，90㎡以上户型成交量占75.26%，其中，90-120㎡户型占到了整体成交量47.64%，武汉改善型需求正在积极回归中。

　　汉口：新城区改善型房源积极入市

　　房价一直居高不下、稳居三镇最高、中心区破三万的汉口，近几年，根据距离中心区(一环)的远近，呈现出中心区小户型扎堆上市、以首次置业群为主;新城区(二环三环)中大户型集中上市、以首置首改为主的现状。

　　据亿房网研究中心六月第四周数据显示，汉口四大主城区(汉口中心区、古田片区、二七后湖片区、东西湖片区)均价集中在5639.05—10692.18元/㎡，其中，古田片区和东西湖片区呈现环比上涨的变化.

　　“从6月汉口新供应项目及其成交项目的位置和户型来看，此次供应和成交主要集中在新城区以及90—120㎡和120—140㎡房源的首改户型为主;我们从项目案场了解到，‘刚需’客户还是现阶段主力的购房人群，但在一些新城区，比如：后湖、东西湖、盘龙城等地首改客户来电来访成交量明显增多。”中海万锦江城策划主管周主管表示。

　　据笔者了解，武汉楼市6月主推90㎡以上改善型户型的项目就有约16个，占94%;比如：紫御公馆6月15日主推60—105㎡房源、三江航天双城6月推2号楼120—160㎡房源、名流人和天地6月2日加推90—103㎡房源、武汉恒大城主推93㎡房源、F学府主推74—108㎡房源、硚房翰林珑城加推97㎡、103㎡房源……。

　　汉口改善型房源不断增加中，7月份，汉口预计有5个纯新盘上市，其中，改善型房源就占了4个，比如：常青南园三期7月中旬主推90—125㎡房源、金涛鸿公馆主推90—120㎡房源、育才雅苑主推84—138㎡房源、合融桃源7月主推78—128㎡房源等;此外，据笔者了解，还有多个纯新盘项目将于近期推出改善型房源，比如：中海万锦江城预计主推91—127㎡房源、汉口城市广场预计9月主推97—167㎡房源、滠水春晓预计10月主推70—110㎡房源等。

　　面对汉口改善型房源积极入市，常青一个楼盘的销售经理称，随着去年刚需房源的集中放量，造成汉口刚需房源库存减小、改善型房源库存增加。他表示：“虽然改善型房源的去化量肯定不如刚需房源，但是相比于去年初，市场逐步回暖，被积压已久的改善型需求逐步爆发，改善型房源的来电来访成交量明显增加，这也增加了开发商加推改善型房源的信心。”

　武昌：改善型房源仍是主力

　　供应量一直居首位的武昌，目前124个楼盘在售，由于武昌为武汉大学城区，主要以首置首改客户群为主，其中，呈现出100㎡左右的首改房源集中在南湖、关山等新城区的现状。

　　据亿房网研究中心六月第四周数据显示，武昌四大主城区(武昌中心区、青山片区、南湖片区、关山片区)均价集中在7364.39—9972.36元/㎡，其中，南湖片区呈现环比增幅0.47%的现状，南湖片成交501套较上周增加142套。

　　据有关人士称，武昌一直以改善型房源为主。据亿房网研究中心2012年武昌推盘量数据显示，3月份，约7个楼盘上市，主推面积集中在80—370㎡;4月份，约10个楼盘上市，主推面积集中在88—170㎡;5月份，约14个楼盘上市，主推面积集中在90—130㎡;6月份，约15个楼盘上市，主推面积集中在87—130㎡等，可见，武昌以改善型房源为主的现状。

　　7月份，武昌将有6个楼盘入市，据笔者了解，仍以改善型房源为主力，面积集中在85—159㎡，比如：三江航天首府主推89—159㎡房源、锦东主推80—124.78㎡房源、海悦天地主推85—157㎡房源、桃花源主推81—110㎡房源等。

　　“武昌的改善型需求是普遍存在的，甚至可以说是刚性需求的一部分，一方面，武昌持续的旧城改造，造成大量改善型需求;另一方面，武昌人文环境良好、高科技产业集中、房价相比于汉口来说，较为适中等特点;地缘客户、高知客户、外来客户较多，这部分客户群多为改善型需求。”武昌某目前主推85—157㎡房源的高端楼盘项目负责人对此表示，项目主推改善型户型不值得担心。“其实，小面积刚需盘一定比大面积改善盘好卖，并非是必然，这个还是跟产品有没有跟上消费者需求有关。比如：项目周边客户群多为‘因目前居住条件较差，迫切需求改善居住环境’的，在产品品质上要多注重园林景观设计，契合这部分购房者的需求。”

汉阳：新城区改善型房源集中

　　区域价值一直被“低估”的汉阳，均价8525.28元/㎡左右，一直低于汉口、武昌，造成了汉阳房地产开发主要以满足“首置”需求为主，新城区部分房源满足“首改”需求的现状。

　　据亿房网研究中心六月第四周数据显示，汉阳两大主城区(汉阳中心区、沌口片区)均价集中在6310.59—6516.77元/㎡。其中，据亿房网2012年汉阳推盘量数据显示，改善型房源多集中于新城区：5月份，约11个楼盘上市，主推面积集中在90—143㎡，多为“沌口”房源，比如西山林语主推97—116㎡房源、丝宝叠翠园主推89-143㎡房源、金桥普林斯顿主推100—130㎡房源等;6月份，约9个楼盘上市，主推面积集中在100—400㎡，多为“四新”房源，比如：观湖园主推200—400㎡联排和双拼别墅、誉天幸福海主推80-150㎡创新百变户型及243-269㎡叠拼别墅等;7月份，约3个楼盘上市，主推面积集中在93—120㎡，比如：人信千年美丽四期雨巷加推93—119㎡房源等。

　　有业内人士分析认为，汉阳近几年旧城改造进程加快、工业发展迅猛，汉阳开发商较为合理的定价，区域各项配套的加速完善等因素，促使“小房换大房”、“旧房换新房”、“洋房换别墅”等改善型需求增多。

　　“其实，汉阳改善型需求产品的不断增加，也从侧面可以看出汉阳改善型需求的迫切性。比如：主打科技住宅的朗诗绿色街区、通过设计创新增加赠送面积的高端项目万科汉阳国际、万科金域蓝湾、环湖而居的别墅项目湖墅观止等”一位房企老总表示。

　　结语：

　　虽然限购压抑了改善型需求，但是武汉改善型需求却是真实存在的。据分析人士认为：“随着刚性需求已经集中释放，6月份开始改善型需求也将逐步释放。”并且，不管是从近期成交量方面改善型房源“量升”的数据显示，还是从推盘量方面改善型房源的“增加”，都确实的反应出这方面需求的积极回归。

　　据笔者从了解，应对改善型需求的积极回归，品牌房企方面更是“功不可没”。比如：万科地产推出“成就系”，武汉四大项目：万科汉阳国际主推130㎡房源、万科金域蓝湾主推147㎡4房房源、万科红郡主推137㎡房源、万科城主推成就系2012年创新力作“光学大宅”180—360㎡超大面宽进深比、“光螺旋”式布局房源;并且，据万科负责人介绍，万科28年来首次涉足旅游地产，在海南推出万科森林度假公园和万科湖畔度假公园，让改善型需求进入高层次的改;中海地产在武汉首个项目，亦是选取品牌“万锦系列”打造武汉万锦江城，立足于改善型需求，主推91—127㎡高端房源;保利地产：保利十二橡树庄园主推280—340㎡临水别墅、保利中央公园主推135㎡洋房、127-160㎡英伦叠墅、220-290㎡英法别墅等;华润地产：华润置地中央公园主推140㎡房源、华润橡树湾主推174㎡房源等;金地集团：金地京汉1903主推90-240㎡豪宅、金地格林春岸世家别墅主推260、280㎡别墅房源等。

　　品牌房企改善型房源的积极入市，必然造成小开发商的积极跟进。比如：滠水春晓推出110㎡房源、汉口湖畔推出140㎡房源、鼎鑫摩卡小镇推出136㎡房源等。

　　不过，笔者认为，虽然改善型需求是真实存在的，但是限购政策不松绑，改善型产品仍然存在较大压力，所以开发商入市还需谨慎;改善型产品毕竟是大面积房源，总价高，购房者亦是不能因为一时的开发商降价促销，就急切入市，需谨慎“下单”。

　　改善型购房简析：

　　改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。根据改善型居住需求的不同性质，一般又将改善型需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房;另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。