近期，在调控寒冬中徘徊已久的楼市出现“回暖”迹象。今年3月开始楼市出现“小阳春”，5月成交业绩飘红，6月楼市也被业界传为“红五月”余温蔓延，全国各地市场成交量明显回升，部分地方甚至再现“千人排队购房”的火爆局面。

　　楼市调控坚守的同时，各地楼市政策微调不断。近日河南出台楼市新政更是被指“公然救市”，有关楼市“真回暖”还是“假火爆”的讨论引起民众广泛关注。6月27日，应中新网房产频道邀请，中国房地产研究会副会长顾云昌做客中新网视频访谈时表示，基于地方政府角度的考虑，地方楼市政策微调可理解，目前说全国楼市“回暖”还为时过早，下半年房价也将保持平稳。

　　地方楼市政策微调可理解 但勿超越底线

　　据中新网：国家楼市调控政策坚定不动摇，但地方上一些楼市政策“微调”也值得我们注意，顾云昌在访谈中表示，房地产市场的调控的确有很大的难度，开发商、银行、中介商他们在政策调控当中利益受到影响，基于地方政府角度的考虑，肯定希望楼市不要太冷淡。地方政府出台政策是可以理解的，但政策不能脱离中央的政策，不能超越“底线”。

　　针对近期楼市“扬州新政”和“河南新政”，顾云昌认为，我们国家十几年前就开始鼓励精装房，但是现在的进展还不理想。扬州这方面向政府推一把。扬州的做法也是想通过对精装房的奖励，来鼓励大家，开发商开发精装房。河南的做法即认房不认贷，同时它要求银行都按照首套房30%的基准利率下降，当然现在银行已经表过态，可以到30%，从这个就说明了地方对房地产的依赖。

　　部分地方楼市回暖与宏观经济政策变化相关

　　虽然以限购为主的楼市调控大政策坚定不动摇，但央行降息、首套房贷利率优惠等利好消息的不断传来，部分楼盘价格开始“止跌回涨”。 对此顾云昌表示，降息、降低准备金率，调整存贷利率的浮动区间等等举动，都会影响到房地产市场的变化。这一次楼市5、6月份的表现，恰恰是宏观经济层面的变化对楼市的影响。

　　顾云昌称，在房地产调控政策方面，中央始终提出来，不放松、不动摇，不放松，不反复。变化的是宏观经济层面的政策，这个政策是在稳增长的前提下，对宏观经济进行的“微调”，这些尽管不是针对房地产的，但是必然会对房地产市场产生影响。无论是从心理预期和实际发生的成本，都有助于买房者进入市场买房，宏观经济对金融的变化会影响买房者，也会影响者卖房者，也会影响着开发商。

　　大城市正在释放的都是刚性购房需求

　　有媒体报道称，住建部人士表示楼市投机性需求已基本被挤出市场，90%以上都是自住型需求。对于投资投机性购房需求是否仍然存在的问题，顾云昌访谈时说，“在未限购城市，投资投机需求完全被抑制住是不可能的，不过现在大城市正在释放的都是刚性需求。”

　　顾云昌认为，对于对投资性购房需求，特别是在未限购城市当中的一些投资投机需求，只不过是贷款贷不到了，或者利率提高了，但并不是不能买房。顾云昌指出，反而在大城市，投机需求或者说多套房的投资需求已经基本抑制住了，现在正在释放的都是刚性需求。

　　“根据有关部门进行的调查，在目前的刚性需求中，改善型需求恐怕比例更高，因为现在大多数的家庭都有第一套房。”顾云昌表示，除了投资投机需求，只要是自住型需求，都应该支持。但是顾云昌指出，当前国家对首次购买房屋者支持的力度相对更大。

据人民日报：今年2月份以来，中共中央政治局常委以及中央部委密集进行调研考察活动。有心人不难发现，这些高层的目光都聚焦在了“稳增长”和民生上。

　　调研中的高频关键词

　　调研的主题内容涉及经济发展、环境保护、扶贫开发、贯彻两会精神、保障和改善民生、科普宣传以及党建工作等关乎国计民生的方方面面。稳定经济增长在当前经济形势下成为调研内容的重中之重。

　　据不完全统计，在政治局常委们的调研中，有13次直接点明了“稳增长”主题;而几乎所有的调研中，常委们都在讲话时提出了稳增长的殷切希望。5月19日，政治局常委、国务院总理温家宝在湖北武汉调研时，与河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省负责人召开座谈会研究当前形势。会上，温家宝特别强调要把稳增长放在更加重要的位置。

　　如果说稳增长是目标，调结构和促转型就是必经途径。因此，除了稳增长之外，调结构、促转型也是高频关键词。在这一主题下，发改委将主要目光落在企业自主创新能力建设上，商务部则是着重调研对外贸易情况。

　　哪些区域更受关注

　　就调研的区域来看，河南、山东一直是传统的热门对象。而今年2月以来，湖南省迎来了高密集度的调研。

　　4月和5月，全国政协先后3次在湖南展开调研;5月25日至27日，政治局常委、国务院总理温家宝赴湘西就推进连片特困地区扶贫开发工作进行调研;6月5日至10日，由中共中央政治局委员、全国政协副主席王刚带领的全国政协常委视察团赴湖南长沙、张家界、常德和株洲等地，就认真贯彻稳中求进的工作总基调、促进经济平稳较快发展进行调研。仅从5月11日至6月5日，就有七拨中央部委官员到湖南考察调研或者督导。

　　赶赴湖南的调研组成员不仅来自中央政治局、全国人大、全国政协，还有国务院督导组、扶贫办、国台办、住建部、外专局等。调研内容丰富，涉及扶贫开发、林业资源利用、环境保护、土地资源管理、少数民族问题等多个方面，但各调研组的调研主题都跟“稳增长”有关。有分析认为，湖南接受如此密集的调研，这与湖南近年来力推“四化两型”建设，在落实中部崛起战略中所彰显的许多亮点密不可分。

据新京报：6月26日，河南省多家媒体报道，该省住房和城乡建设厅、省发改委等6部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(以下简称“意见”)，对首套房的界定从认房又认贷，变成认房不认贷，称金融机构可给予首套房基准利率下浮30%幅度内的优惠。

　　上述消息经河南省政府网站转载后，被迅速解读为河南要开始“救市”。不过，河南省政府网站昨日已删除此前转载的当地媒体报道。河南省银监局有关负责人也对外表示，河南房贷新政是误传，该政策并没有最终出台。

　　记者从河南的部分银行了解到，银行此前确实收到过上述通知。但因新政策目前很受关注，虽然通知尚未撤销，但执行也没了下文。“监管部门也只是建议银行，银行毕竟是商业机构，在符合法规的前提下有自己的定价权，监管部门不能一刀切。”上述河南银行人士表示。他认为，即使真正执行，利率市场化后银行资金成本提高，不会有银行轻易给出7折优惠。

　　地方政府试探楼市“温度”

　　河南省房地产业商会一位负责人昨天表示，该《意见》只是在有关层面征求意见，并未正式下发，因此不存在“叫停”的问题。这位负责人还表示，从媒体报道的内容看，该意见没有触及限购红线;另一方面，意见目的并非救市，而是在高库存的背景下防范金融机构风险、保地方经济稳定，“如果该意见正式出台，对其他地方也有较强的指导意义。”

　　对于这次河南楼市政策调整未出台即流产，河南一位房企人士认为，地方政府依然是在试探，先通过媒体“放气球”，但同时没有直接公布正式文件，预留了较大的回旋空间。

　　去年下半年以来，30多个城市先后出台了不同的楼市微调政策，有的被叫停，有的被放行。对于各地频繁的微调举动，业内人士认为主要是地方政府保持经济增长的意图驱动。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，经济增长和财政收入的压力，是推动地方微调楼市政策的主要原因。同时应该承认的是，部分地方的微调也注意了差异化，重点支持鼓励刚需置业，避免产生太大的舆论压力。

目前说全国楼市“回暖”还为时过早

　　尽管现在楼市暖意频现，但顾云昌认为，现在看全国性“回暖”还为时过早，只是在有些城市开始出现“回暖”。

　　回顾一下今年楼市：1、2月份很冷清，3月份有一个小阳春，4月份又有一点倒春寒，5月份有一些地方又“回暖”，6月份延续了5月份的情形。

　　顾云昌指出，如果按照气候来说，马上就是夏天了。我们不希望楼市又一次进入火热的夏天，希望楼市通过“回暖”的过程以后“回稳”，而且现在看“回稳”的可能性还是蛮大的。

　　预计下半年房价保持基本稳定

　　目前市场上开发商在观望土地，买房者在观望房价，实际上房价是决定购房者是否出手的关键因素。对未来楼市走向的预测，顾云昌预计，下半年房价会保持基本稳定。

　　顾云昌表示，有些研究机构得出结论，2011年全国平均房价还是上升的，大概上升3到4个百分点。但是加入CPI的因素，实际房价是下跌的。今年以来，70个大中城市，大多数同比环比是下降的。今后的房价，可能基本上保持一种相对的稳定。

　　顾云昌指出，推动房价的有许多力量，是供求关系推动的。如果一个市场当中都是刚性需求，就是自住型需求，这是不会任意推高房价的，因为自住型需求对房价的承受能力是有限的。但如果投机性需求进入市场，再加上金融杠杆，房价就会无限制推上去。在政策上把握好，遏制投机投资需求，刚性需求再旺，是自己住的，也不会出大问题。

　　相关新闻

　　监管部门重申房贷政策不变

　　据新华社电 央行、银监会相关负责人在26日举行的“2012陆家嘴论坛新闻发布会”上表示，个人住房贷款政策没有变化。

　　央行上海总部副主任凌涛表示：“关于房贷，人行总行已经有正式答复，房贷政策没有变化，只是在这次下调基准利率和扩大存贷款浮动区间中重申了，可能有媒体过度解读。”

　　银监会办公厅副主任杨少俊则表示，从银监会角度来说，对房地产监管要求没有任何改变。

　　近期市场对于监管部门的房贷政策频现“误读”，有媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，继而又有报道称银监会降低个人住房抵押贷款的风险权重，随后央行和银监会接连发出声明澄清。