发布时间：2012-6-28来源：亿房网
市住建委网签数据显示，截至6月25日，北京新建住宅(包含保障房)当月成交9158套，比5月同期上涨13.7%，比去年同期上涨34.6%。预计上半年的总成交量将达到4.8万套左右，同比上涨一成。剔除保障房后，上半年新建商品住宅成交约3.36万套，较去年上半年同比上涨9%，较去年下半年环比上涨20.9%。
交易量大幅攀升的同时，全市上半年成交均价继续回落。据测算，上半年新建商品住宅成交均价为19876元/平方米，较去年上半年同比下降9.3%，较去年下半年环比下降7%。新房市场的“量涨价跌”，主要由于首套房信贷优惠政策执行，住房刚性需求明显释放，同时开发商也抓住时机“低价”推盘。
分区域来看，上半年五、六环之间一手房成交约17580套，成交量涨幅达到37.8%，成为推动全市一手房增长的重要支撑力量，该区域占全市总成交量的52.3%，比重较上半年提高6.4个百分点。
值得注意的是，继2011年二季度各环线均价出现不同程度的下调之后，2012年二季度六环内各环线均价不再下滑。由此可见，北京新房均价经历一年多的回落之后，已开始止跌。
数据显示，二季度除六环以外区域，其他各环线均价出现不同程度的上涨，其中三、四环之间，四、五环之间均价分别为31766元/平方米、29509元/平方米，环比上季度涨幅分别为24.4%、22.7%。
二手房方面，上半年网签总量约为54600套，环比2011年下半年上涨了2.9%，与去年上半年同期的成交量相比则大幅下跌20%。
虽然二手房交易总量目前仍高于新房，但成交量不升反降，原因何在?
我爱我家分析师孔丹表示，二手房动辄数十万元的交易成本、首付比例过高，使得很多刚需购买群体难以承受。尤其在最近几个月业主纷纷提价后，很多人转向了新房市场。
数据显示，上半年全市二手住宅成交均价为22141元/平方米，环比2011年下半年下跌了1.1%，与去年上半年同期的成交均价相比则下跌了8%。
算账
首轮降息之后，购房人纠结于该不该出手。中介机构的随机抽样调查发现，刚需购房人正处于“临界点”附近，选择继续观望暂不出手以及准备入市的购房人群各占50%。
“或许年内还有降息的政策出台，年底买会更划算点，所以我想再等等。”刚结婚的小李盘算着，2008年有过连续5次降息的情况，现在房价还有降的趋势，没准还有机会“抄底”。
不过，如果需要大手笔贷款购房，现在各商业银行推出八五折的首套房贷利率机不可失。“年内利息再怎么降，甚至房价略微下降，也不如提前锁定房贷利率折扣划算。”伟嘉安捷的业务员给小李算了一笔账，以100万、20年期限的贷款为例，当前利率水平下打八五折，整个还款周期可节省142901元，相当于每月少还近600元。
对于如此的说法，有的购房人则有不同看法，如果房价仍处于下降通道，那利率水平还会有优惠，且中介算出的十余万“实惠”也是分摊到整个还款周期，与房价直接优惠数万元相比在短期可谓是“杯水车薪”。
但是对于房地产调控，中央的态度与2009年截然相反。
5月中旬，国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研时指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。
6月12日，发改委针对“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道作出澄清，表示该部门最近没有人接受过该媒体记者采访，有关报道纯属捏造。6月14日，央行新闻发言人已就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应：中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。银监会也做出相似陈述。6月18日，住房和城乡建设部新闻发言人表示，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。6月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新说，明年将继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展，要继续落实地方政府对房价调控的责任。将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
链家地产市场研究部陈雪认为，一周之内，四部委接连发布涉房调控的表态，一方面说明在市场观望相持的敏感期，舆论风险高企;同时也表明，目前中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。
中央的多番明确表态并没有化解地方政府微调的“冲动”，在三令五申之下，地方政府的“小动作”有所增加甚至有高调之嫌。
据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除芜湖、佛山、成都等因为微调触碰到了限购红线，政策颁布不久就被“叫停”外，其他政策基本都得到默许。
就在其他城市通过各种方式试探调控松动底线之时，上海却反其道而行之。进一步的政策是，凡单身、非上海籍购房者，无论是否已有缴纳社保或个人所得税证明，目前已被列入购房限制范畴。
按照上海目前执行的限购令规定，对于不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。政策收紧后，无论是否已有缴纳税赋或社保证明的单身外地人士，均不能在上海购房。目前上海购房者的单身状态包括：未婚、离婚及丧偶等。而对于单身购房者的手续规定，早已趋严至“需有相关部门出具的单身证明”的地步。
开发商策略：
从捂盘惜售到降价促销
楼市回暖迹象明显的情况下，房企刚刚融资得来的钱就被派到了土地市场。中原地产监测数据显示，2012年1月至5月，万科、华润等多家开发商均有成功融资案例。于是，沉寂了些许时日的土地市场近段时间似乎也开始回暖，恒大13.22亿元广州拿地、万科3.8亿元广州拿地、中铁置业22.87亿元贵阳拿地、龙湖12.8亿元拿下成都武侯晋阳地块。
有分析人士认为，开发商及时补仓主要是吸取2009年无房可卖的教训。
2009年，新盘开售前彻夜排队成为当年楼市的一道风景，真真假假的房托与购房者之间的“互动”成就了一个又一个“日光盘”，也将房价一路推高至前所未有的高度。为了尽量拖延楼盘销售时间，开发商开始“捂盘”。开发商开盘前的种种，在曾经风靡一时的电视剧《蜗居》中展露无遗。