发布时间：2012-6-27来源：亿房网
在这种情势下，发改委、央行等部委密集辟谣，然而25日河南出台的大尺度救市政策又对市场和政策预期发出了混乱的信号?那么武汉是否会跟进“救市”。武汉楼市的双反转，是否意味着楼市发展趋势的改变。
河南大尺度救市 武汉是否会跟进?
据媒体报道，就在多部委密集辟谣房地产调控可能松动之际，河南省被爆出6部门联合发文明确支持首套刚需。被认为是及扬州新政后对中央调控底线的又一次试探，值得关注的是，这些对调控政策松绑的城市，多只针对某个环节，进行单项措施调整，比如公积金贷款优惠、首套房信贷利率下调、购房给补贴、调整普通住房标准等。业内人士分析，首套房“认房不认贷”，和目前银行通行的“认房又认贷”可谓大相径庭，加之首套房可享受最低7折的房贷优惠，河南新政“松绑”幅度在目前来说，可谓是最大的。
那么武汉是否会跟进出台相应措施?笔者认为可能性较小。
首先，目前武汉楼市的发展符合政府的预期。武汉市政府调控的目标是控制投机投资性需求，房价涨幅控制在合理范围内，保持楼市的平稳发展。而现在武汉楼市在成交上连续三个月超万套，且以刚需为主。在房价上虽然部分楼盘上涨，但总体仍保持稳中有跌的态势。整体来看，目前武汉楼市不温不火，房价不涨不跌的走势非常符合地方政府的调控预期。因此这种局面不会轻易改变。
其次，从此次河南新政来看，除了“认房不认贷”外，主体部分之一就是公积金的放宽，而武汉在前期已经放宽了公积金政策，已无再次除类似政策的必要。至于房贷利率则是银行系统的事，不是地方政府单方面能决定的。
最后，武汉快速发展的城建正在迅速弥补房价泡沫的价值缺失。政府必须控制好楼市发展的节奏，最重要的是虽然武汉的地铁、旧城改造等重点工程虽然因为缺钱而一度停建或缓建，但由于武汉是一个快速发展的工商业城市，其对土地财政的依赖性较一些城市要小的多，而且武汉的土地市场也并没有想象中的那么冷清。
另外，从武汉政府的政治氛围来看，一直奉行中庸之道，既不冒尖也不落后。体现在楼市调控上也是如此。2011年在京沪等地限购出台4个月后武汉限购才出台，历次的政策也是如此。
纵观楼市调控，自今年以来包括武汉在内的众多城市的政策“微调”都是以支撑刚需购房为噱头，原则上并没有与限购底线直接抵触，因而大部分获得默许。虽然此次河南新政仍没有与限购直接冲突，但“认房不认贷”仍有中央政策有较大出入，是否会通过仍有待观察，如果河南“认房不认贷”获得默许，那么武汉很可能会对首套房认定标准作出调整，即使这会为投机性购房打开一个缺口。但短期内武汉出台“大动作救市”可能仍不大。
楼市双反转 反映政府矛盾心态
诚然、降息是调控以来刺激楼市最大的兴奋剂。不论是炒作也好，误读也罢，调查发现购房者和部分开发商的市场预期也确实发生反转，包括武汉在内的很多城市楼市也发生一定程度的反弹。
而另一方面，降息后，许多城市宣称的7折、85折利率也难觅踪影，为防止降息后存款搬家武汉众多中小银行将存款利率上浮到最高限额，新政后短短14天内，武汉的股份制商业银行存款利率便经历了三次变动：1年期存款利率由最初执行3.25%的基准利率，到与大型银行保持一致即3.5%，再到上浮至3.575%的上限。反映出银行的流动性依然偏紧，为楼市“输血”的空间有限。
且近日工行暂停首套房贷8.5折利率审批且贷款利率重回基准水平，中行也已于近日将首套房贷利率从最低8.5折优惠回调到最低9折。据调查武汉市目前能获得最高的房贷利率折扣仍为9折，且大多附加了条件。房贷利率不松反紧，房贷政策的反转反映出政府矛盾的心态。
一方面经济下滑超预期，使得政府迫切需要刺激需求，而楼市是相对最好的方向、前期传言政府将出台大规模的经济刺激计划，后又被发改委所否认。另一方面又怕再度引发通胀。使得调控和经济结构调整夭折。
但在不触碰中央调控底线的情况下，部分地方松绑楼市的冲动一直不断，在各部委为稳定市场预期的密集表态言犹在耳。与此同时广州的限价令也悄然松动。河南新政的出台及广州等地楼死的松绑又对市场预期发出了混乱的信号。
但与前期微调政策集体向“松”不同，此轮的微调与楼市涨跌互相的分化的局面一样，也出现的政策微调上的“松紧”互现的分化局面。与河南、广州等地的松动不同。在端午节前上海的限购政策再次收紧，非上海户籍购房者，无论社保还是纳税，未满一年都无法购房，补缴也不行。
各地楼市微调政策的分化不仅反映出政府的矛盾心态，也折射出中央与不同地方政府间的“亲疏有别”，还在一定程度上折射出各地间不同的经济实力和对土地财政的依赖性。至于武汉的楼市政策是偏向河南还是偏向上海，仍有待观察。
楼市基本面未变 调控博弈进入新阶段
虽然近期武汉部分楼盘开盘取得了较好的业绩，但总体来看，并不理想。上周武汉近18个楼盘开盘，端午期间也有近15个楼盘开盘，但从成交量来看与五一期间相差不大，日均成交稳定在300套左右且近期成交不升反降，总体来说，6月楼市成交虽然可以过万套，与5月份相差不大。
但6月与5月楼市成交的市场基础不一样，因为无论从供应及推盘量还是促销楼盘数量和力度上6月都大幅超过5月且有降息的刺激。在这种情况取得与5月相差不多的销售业绩表明武汉楼市正在走软。
从销售方面来看，近期楼市成交的变化表明，市场对降息等利好因素已经全部消化，如果没有新的刺激政策出台或者出现较大幅度的价格和折扣刺激，武汉楼市将继续小幅回落，市场会在一定程度上重回观望。
而从价格方面来看，据亿房网研究中心数据表明，6月第3周武汉主城成交均价7753.07元/平方米，环比下跌0.03%，成交1734套，环比下降23.14%，呈量价齐跌之势。
合富辉煌分析师李代启表示：未来两周武汉楼市会回调一点点，不会像前两周那样 一天450多套了，在前期成交暴涨之后回调一点也很正常这就跟股市一样。下半年还是跑量为主但价格上不去 ，因为库存太大，武汉市上半年的库存量还在增长，整体来说是维持现状吧 。 最大的可能性就是在一个区间震荡，但个人看好下半年武昌区价格小幅度的回暖。持类似观点的业内人士不在少数。
由此可见，从成交和房价数据的变化及市场表现都表明，武汉楼市的基本面并未改变，武汉楼市稳中有跌的趋势不会变，武汉地方政府出台“大动作救市”的可能也并不大。但市场及政策两方面的变化看，楼市调控正在进入新的博弈期。
社科院研究员易宪容认为，就当前国内住房市场形势来看，尽管眼花缭乱及看上去新一轮的住房市场繁荣又要开始，尽管一些地方政府推出软性托市政策，但是只要是差别化的住房信贷政策不改变，那么国内住房市场要想再让住房投机炒作者兴风作浪根本就不可能。这是目前国内房地产宏观调控最为重要的一道防线。如果住房投机炒作者不能够进入市场兴风作浪，加之70%以上无法接受当前过高房价的居民没有支付能力进入市场，除非住房的价格继续下跌，住房消费需求才能释放出来。这是判断国内住房市场最为重要的依据，也是当前国内房价仍然处于下行通道的政策基点。