发布时间：2012-6-26来源：亿房网
河南新政认房不认贷 “松绑”幅度最大
证劵时报讯 就在多部委密集辟谣房地产调控可能松动之际，河南省被爆出6部门联合发文明确支持首套刚需。尽管6月25日在河南省6部门网站上均未找到该文件原文，河南省住建厅宣传科及住宅与房地产业处的工作人员也均表示不知情，但是记者从接近河南省政府的有关人士处了解到，该文件确实存在，只是何时公布尚不知晓。
《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。
这意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策购买自住商品房。
业内人士分析，首套房“认房不认贷”，和目前银行通行的“认房又认贷”可谓大相径庭，加之首套房可享受最低7折的房贷优惠，河南新政“松绑”幅度在目前来说，可谓是最大的。
对此，接受采访的业内专家认为，河南新政对首套房重新界定，将原来的“认房又认贷”简化成“只认房不认贷”，有利于合理的改善类刚需的释放，可供其他城市地方政府出台政策参考。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受采访时表示，之前各地受制于相对严格的“限购”、“认房又认贷”政策，合理的改善性需求也被拒之门外，加上首次置业人群毕竟相对有限，合理的改善类购房需求也是刚需，也需要拥有释放空间。本次河南新政的最大亮点是，将家庭名下无房产登记购房的均视为首套房，将原来的“认房又认贷”简化成“只认房不认贷”，有利于改善类刚需的释放。
“通过政策微调引导合理的改善类需求释放，不仅可以缓解目前楼市需求匮乏的瓶颈，拉动内需刺激经济发展，而且改善类人群卖出的房源也可以满足二手市场中低价位中小户型房源紧缺的困扰。”胡景晖说。
北京中原市场研究部总监张大伟则认为，这是首个省级政府对改善性需求的松动政策，虽然其主要出发点是鼓励真实自住和中小套型商品房建设，避免之前政策对改善性需求的误伤，有利于降低改善性需求入市的难度，但是“认房不认贷”的确降低了之前微调城市的调整底线，微调力度继续增加，在目前市场敏感的情况下，肯定会被认为是松绑行为。
“本轮调控从开始到现在一直存在中央对楼市调控的坚决执行与地方政府对调控的微调博弈，近期整体经济疲软，地方政策微调不断且力度有进一步加大的趋势。最近发改委、银监会、央行、住建部重申房地产调控不放松，但在已经出现近40个城市政策微调的情况下，市场各方对政策松动的信号非常敏感，而一旦证实的确有政策松动，市场对政策的理解也会很快转化为购买行为。”张大伟说。
河南楼市新政后续：或引发各地跟风
河南省的做法，是被中央政府叫停，还是会被其他省市跟风？
在上述业内研究者看来，叫停并非没有可能，但相比而言，政策得以施行，而后被各地效仿的可能性更大。
“合理的改善类购房需求也是刚需，通过政策微调引导这类需求释放，不仅可以缓解目前楼市需求匮乏的瓶颈，拉动内需，而且改善类人群卖出的房源也可以满足二手市场中低价位中小户型房源紧缺的困扰。”胡景晖说。
他认为，“只要无房均视为首套房”这一做法，可供当前一线城市和部分二线城市地方政府出台政策参考。
“从目前市场情况看，河南政策执行的可能性非常大；从政策出发点来看，的确是从鼓励真实自住与中小套型商品房建设角度。”张大伟持相同观点。
张大伟说，地方政府对楼市调控松绑意愿强烈。最近发改委、银监会、央行、住建部等均重申调控，但本轮调控从开始到目前，一直存在中央对楼市调控的坚决执行与地方政府对调控的微调博弈的情况。尤其是最近整体经济疲软，地方微调的“小动作”越发明显。
住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，经过两年多的房地产调控，投机性需求基本被挤出了市场，房价上涨幅度得到了控制。
一边是中央高层频频辟谣调控松绑，另一边却是各地楼市交易量明显上升，这令消费者对政策走向愈发不解。但一个事实是，在限购最为严格的北京，5月份迎来了楼市成交高峰，新房成交量创下16个月来的新高，恢复到调控前水平。
张大伟分析，这都证明目前市场对调控松动的预期非常大。政策松动一旦被证实，市场对政策的理解也会很快转化为购买行为。
在陈雪看来，类似河南这种“大尺度”微调没有在“限购”大原则上突破国家底线，但会延长调控对房地产市场及开发商的作用周期，淡化房企的整合和淘汰。
河南楼市新政：实为开发商“解渴”
实际上，河南楼市新政是一套组合拳。
比如，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。
同时，河南省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20%执行。对于中小户型、中低价位普通商品住房建设的出让土地，开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限20%执行。
《意见》要求，有关部门要进一步简化90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品住房开发项目的审批环节，提高办事效率，缩短审批时间，协调解决开发建设中的水、电配套、房屋征收和资金紧张等问题。
对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。房地产企业投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，房地产管理部门应予办理商品房预售许可证。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，河南的政策虽然主要出发点是鼓励真实自住和中小户型，但是在目前市场情况下，实际作用必然是一定程度上松绑调控。普通商品房的资本金按照下限执行也缓解了开发商的资金压力。
《意见》还鼓励各银行业金融机构合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长三个月。
不过，工商银行河南省分行一位负责房屋按揭贷款业务的人士透露，一般来说，文件下发后，相关部门会与银行协调实行优惠利率，“到目前为止，相应部门人士并未与我们协调，按揭贷款最多只能做到基准利率下浮10%。”
此前，位于广东汕头的华兴银行曾在央行降息后宣布，对符合一定条件的客户，首套房贷款利率浮动区间的下限可低至基准利率的0.7倍，但需满足两个条件：一是购买首套自住普通住房且套型建筑面积90平方米及以下；同时满足该行个人金融授信条件和综合评分达到100分。
上述工行人士对记者表示：“《意见》措辞是‘基准利率下浮30%幅度内’。届时若真的执行，不太可能所有银行一律七折，不然贷款利率还没有5年期定存利率高，存贷利率就倒挂了。个人觉得，房价依然高企的背景下，按揭利率优惠一些，对房市刺激有限。”
“相比此前芜湖等地的购房补贴政策，河南的政策无疑更加实惠。”陈雪说，利率打折及缓解开发商资金成本，是放松房地产政策最为有效的措施。
杨红旭：河南楼市新政并未“越雷池”
东方早报讯 当前，房地产市场正面临微妙变化。虽然全国房价仍未止跌，但近几个月多数城市住宅成交量持续攀升，甚至多地惊现“日光盘”。另外，随着宏观经济增长乏力，“稳增长”成为经济政策的重心。这种情况下，房地产调控政策走势备受关注。
近日，河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，提出了多项政策措施，其中以扶持刚需为主导思想。此举又引起诸多猜测。
首先，分析一下此番河南楼市新政出台的背景。本轮房地产调控始自2009年12月，至今历时两年半，调控成效明显。然而与此同时，土地市场低迷致使土地出让金大减，房地产成交量萎缩也影响了房地产税收，很多城市财政收成失色。
另外，随着房地产开发投资和房屋新开工面积这两项指标“跳水”，诸多上下游行业也陷入萧条，进而殃及地方GDP。在此形势下，去年四季度以来，几十个城市陆续微调了房产调控政策。
值得关注的是，这些对调控政策松绑的城市，多只针对某个环节，进行单项措施调整，比如公积金贷款优惠、首套房信贷利率下调、购房给补贴、调整普通住房标准等。此番河南多个部门联合出台一揽子措施，倒甚为少见。
由此反映出，在房地产调控和行业管理方面，部分地方政府正在进行系统性思考和实践。另外，从国家层面看，去年以来多次强调调控不动摇，但与过去不同的是，今年更强调差异化的信贷与税收政策，一方面继续抑制投资投机需求，另一方面开始保护刚需。
再略析河南新政内容。从文件名称可知，新政紧扣“刚性需求”，迎合了国家政策导向。保护刚需的内容主要有三：其一，凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房。这是最重要的一条。2010年以来，国家有关部门在认定首套房上，既认贷又认房，一个家庭即便名下无房，但以前曾利用贷款购过房，也须按二套房办贷款（即首付六成，利率1.1倍）。而这条新政，意味着“只认房不认贷”。
从道理上讲，只认房不认贷，比认房又认贷，更合乎情理。而在房价上涨时期，宁可误伤一千，不可漏网一人，也能理解；但在当前房价持续下跌之际，加强对刚需的保护，减少误伤，也无可指摘。不过，此事颇为纠结。房贷政策由央行和银监会说了算，河南省金融管理部门（省政府金融服务办公室、人民银行郑州中心支行、河南监管局），有权调整辖区内的房贷政策吗？几大国有银行哪能轻易服管？
其二，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予首套房基准利率下浮30%幅度内的优惠。2008年四季度和2009年，在国家强力救市背景下，银行曾对首套房贷利率普遍打七折，2010年后利率不断上升，去年下半年，少数商业银行甚至一度飙升至1.1倍。今年以来，在国家方针指导下，首套房贷利率持续下滑，如今八五折已属常见，个别银行惊现七五或八折利率。河南新政虽明确最低可打七折，但多数银行不会如此，估计八五折将成主流。
其三，各地合理提高住房公积金贷款额度，提高幅度原则上不低于原贷款额度的15%；购买套型建筑面积90平方米以下首套自住房，首付房款比例下调至不低于20%。不同于在商业贷款政策方面的弱势，地方政府在公积金贷款政策方面掌握着话语权。首套房贷首付重新低至20%，说明其对刚需的支持力度很强。
很多人认为河南楼市新政是赤裸裸的救市，有悖于中央调控精神。笔者认为，河南新政与去年11月放松限购的佛山新政不同，亦与今年2月涉及保护二套改善需求的芜湖新政不似，此政紧扣“刚性需求”，并未“越雷池”。值得观察的是，“认房不认贷”的首套房新标准，能否行得通。不管如何，河南新政不宜厚非，更不代表国家调控政策转向。一手抑制投资投机需求，一手保护刚需，两手都要硬，仍是下半年房地产调控的主基调。