房地产调控究竟有没有成效?日前，恒大地产以13.22亿元的天价，拍下广州市中心一块商业用地后，将广州地王价格刷新提升近一倍，引发了一场对房地产市场走势的广泛猜测。加上南京、武汉、深圳、杭州等地均出现千人排队"抢房"的新闻，在政策夹缝中求生存的房地产再次成为热点。房地产行业复苏了吗?调控是否半途而废?

　　市场现状：价格没涨，成交量放大

　　据悉，恒大地产以13.22亿元摘得广州的商业地块，溢价170%，达到8.2亿元，折合楼面地价每平方米约3.3万元，将广州此前的商业地王地楼面价每平方米1.7万元的纪录提升近一倍。"地王效应"营造的回暖态势，无疑会强化"地价大涨、房价必涨、涨价正常"的预期。

　　"自今年以来，我市的房价是稳中有升，且成交量比起去年同期出现上涨。"一位二线城市房地产从业人员描述道。"我这月以来已经成交12单了，都是买房的，还有2单目前正在确认中。"另一位刚好在成都买房的业主也告诉记者，"成都的房价在南门那边对比去年是出现了小幅上涨的，降价的都是三环外交通和环境较差的房源。"

　　数据显示，1-5月份，商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点;商品房销售额为16932亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。业内人士表示，行业销售已经开始触底回升。

　　今年以来，住房限购政策在各地都开始变通，首套房首付比例下调、地方政府调整住房公积金贷款上限额度，都不同程度刺激了楼市销售。6月8日央行下调存贷款基准利率，因为能改善融资环境，降低资金成本和购房者的负担，更是被业内人士解读为"行业的实质性利好"。

政策预期：调控仍然没有放松

　　虽然市场中存在对房地产行业的乐观情绪，不过，专业人士对此并不盲从。不愿具名的一位行业分析师在接受记者采访说，"央行调整存贷款利率是为了改善流动性，出发点是宏观经济，并不是专门针对房地产这个行业而言。不过流动性改善肯定有助于行业降低融资成本，对房地产有一定的刺激改善，会带动销量的提升。而销量上升可能会带动价格抬头，管理层出于稳定调控局面的考虑，也会延续调控的整体思路，所以才有了近日'继续强调宏观调控不会放松'的说法。"

　　新时代证券行业分析师裴明华对此表示赞同，他对记者表示："降息是为了增强宏观经济的流动性，当然房地产行业的流动性也会有所增强，这和行业的调控力度不放松之间并不存在矛盾。短期来看，至少今年下半年都不会有大的政策放松，限购令更是不可能会解除。"

　　德邦证券行业分析师黄玉梅指出："目前的调控还是集中在结构性需求上，今年的政策都是为了刺激刚性需求，投资和投机需求仍然被继续打压。未来即使有进一步的政策松动肯定也是针对首套房而言，刚需有可能会持续释放。当前市场中可能存在一些预期，以保障房为基础，带动商品房的放松等等，这种期待缺乏根据，虽然政策已经有一定放松，但未来调控力度仍然不会减弱。"后市发展："以量换价"看谁突围

　　根据统计局公布的数据，1-5月份，新开工面积72859万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-4月份扩大0.1个百分点，虽然新开工增速持续回落，不会出现大幅度增长，但同期房屋竣工面积27306万平方米，增长26.3%，增速回落3.9个百分点。3月以来的行业销售回暖在一定程度上降低了行业库存压力，但竣工面积增速仍然远大于销售回暖速度，2010年剧烈开工带来的高库存量仍然是行业的最大压力。

　　黄玉梅认为，"去年下半年刚需入市一直被抑制，直到今年二三月份才得到释放，这才促成了上半年成交量的上涨，但刚需的拉动力有限，不可能一直强势有效。基本面短期内不会有大变化，华侨城、招商地产等项目的价格都有下调。总体来说，行业依然会采取降价的的方式刺激消费，消化库存，缓解资金压力。"

　　裴明华也指出，"虽然商品房销售触底已基本确立，行业销售将维持温和复苏态势，在刚需拉动条件下，销量有望与去年持平，但房价调控目前仍然没有取得明显成绩，宏观调控仍然不会放松。"对于市场中对房地产行业销售盲目乐观的观点，裴明华认为"那只是部分地区部分城市的数据，全国的情况仍然不足以乐观。"他继续道："另一方面，今年上半年房屋竣工面积一直保持30%左右的增速，从5月份的数据来看，销售下降幅度为12%，高库存现状仍是重大压力。预计未来房价仍会继续回落，但降幅将会趋缓。以价换量仍是主旋律。"